Au moment d’investir dans une SCPI, il est naturel d’étudier son rendement, sa stratégie et sa diversification. Depuis quelque temps, de nouvelles offres que certains appellent « sans frais de souscription » attirent l’attention des épargnants. Mais qu’en est-il réellement ? En matière de placement immobilier, les SCPI sans frais n’existent pas.
Le modèle de CORUM L’Épargne repose sur une logique de transparence et d’alignement des intérêts. Voici les clés pour décrypter ce que cachent les frais d’acquisition et investir dans les meilleures conditions.
Frais de souscription ou frais d’acquisition : où se cache le coût ?
Les SCPI qualifiées à tort de « sans frais » suppriment en réalité les frais de souscription traditionnels pour les remplacer par des frais d’acquisition. Prélevés directement lors de l’achat des immeubles par la société de gestion (généralement entre 3 et 5 % du prix d’achat), ces frais déplacent simplement la charge financière.
La différence majeure réside dans la clarté :
- Les frais de souscription classiques sont fixes et transparents dès le départ.
- Les frais d’acquisition sont variables. L’épargnant ne sait pas exactement ce qu’il va réellement payer et à quelle fréquence, car ces frais dépendent des mouvements du portefeuille immobilier.
Les deux effets pervers des frais d’acquisition
Ce modèle de frais cachés ou déplacés engendre des mécanismes qui peuvent s’avérer contraires aux intérêts des investisseurs à long terme.
1. Une incitation artificielle à l’endettement
Puisque les frais d’acquisition sont calculés sur 100 % du montant de la valeur d’achat de l’immeuble (incluant la part financée par le crédit), la société de gestion a tout intérêt à maximiser l’endettement pour augmenter sa propre rémunération. Il convient néanmoins de préciser que plus la SCPI s’endette, plus elle prend de risque.
Exemple concret : Si une SCPI collecte 100 millions d’euros et y ajoute 30 % d’endettement, elle va acquérir pour 130 millions d’euros de biens. Elle percevra alors ses commissions d’acquisition sur 130 millions d’euros et non sur les 100 millions d’euros apportés par les épargnants.
2. Le décalage entre la valeur réelle et la valeur affichée
Les frais d’acquisition créent un écart entre le prix de souscription et le montant réellement investi en immobilier. Par exemple, avec 3 % de frais d’acquisition, pour 100 euros souscrits, seulement 97 euros sont effectivement investis. La valeur du prix de souscription ne reflète donc pas la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI. En cas de retrait massif, la société de gestion devrait rembourser les épargnants au prix de souscription, or elle ne disposerait plus du capital suffisant pour le faire.
À cela s’ajoute un effet multiplicateur : ces frais sont souvent prélevés lors des cessions d’immeubles, puis de nouveau lors des réinvestissements. À chaque rotation du portefeuille, la valeur réelle de votre capital s’érode silencieusement.
Privilégier la transparence sur le long terme
En résumé, c’est un fait, investir en SCPI doit être envisagé comme un placement de long terme pour laisser au patrimoine le temps de s’apprécier. Pour CORUM L’Épargne, la clarté des frais fixes est essentielle pour veiller sur le fait que les intérêts du gestionnaire et de l’épargnant convergent vers un seul but : la performance réelle du patrimoine.
En ce moment et jusqu’au 31 juillet 2026, CORUM L’Épargne propose une offre promotionnelle qui permet d’atténuer l’impact des frais d’entrée : une sélection de SCPI CORUM L’Épargne vous permet de bénéficier d’un bonus de 3 %* versé en parts de SCPI lorsque vous réalisez un placement. À titre d’exemple, pour 10 000 euros investis, 300 euros sont reversés sur le placement. Le bonus maximum peut atteindre 10 000 euros, selon le règlement de l’opération.
Une offre intéressante, qui ne dispense pas de respecter les grands principes de l’investissement : il faut prendre en compte les frais, l’horizon d’investissement, la diversification, la qualité des actifs et les risques avant de valider votre placement. Une SCPI présente un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité qui dépend du marché des parts. Si vous désirez plus d’informations, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller CORUM L’Épargne.
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*Avant frais de souscription. Bonus de 3 % versé en parts de SCPI. Valable jusqu’au 31/07/2026. Voir le règlement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ce contenu a été réalisé par un expert de l’équipe shopping de BFMTV, indépendante de la rédaction de BFMTV.com en partenariat avec CORUM. Les chiffres indiqués sont donnés à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer.
